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大都市圏の狭小新築アパート不動産投資
を考える Vol.329



戸建て分譲などには向かない土地を
激安で購入し
狭いけどオシャレは感じの
木造デザイナーズアパートを
建築することで賃料を上げ
高い利回りを実現するものです



地価が元々安い地域では
土地を安く仕入れたメリットが
出しづらいですし
賃貸需要が低い場所では
狭い間取りは不人気なので
大都市圏の投資法と言えます



この方法のいいところは
大都市圏の新築ということで
入居付けがしやすいことです



サブリースも好条件で
契約できることが多いので
客付けをする必要はない場合もあります



また、木造新築ということで
建築当初は修繕費がほとんどかからず
固定資産税も安いので
キャッシュの手残り率が
比較的多いのも特徴です



この方法の注意することは
賃料を上げるには
おしゃれなデザイナーズアパートに
する必要があります

その為、専門の建築士との打ち合わせや
作業工程の管理など
通常の新築より手間がかかります



また建築に適した土地を自力で見つけて
価格交渉をすることも考えると
実際に収益が発生するまでの
期間がかなり長期になります



さらに、この投資法の場合は
土地をキャッシュで購入するので
最低でも1千万円以上の現金を
持っておく必要があります



メリットは莫大ですが
参入するには相談できる人がいります



この投資法を実践する時
未経験者が試行錯誤しながら
行うには大変ですので、具体的には
建築士さんなどとチームを組んで
実践することになります



また、新築の場合はどうしても
「建築費を叩く」ことで高い利回りを
実現しようとしてしまいますが
やはり安く建築した物件は
「それなり」の品質になりがちです



土地の方を安く購入することに力を注ぎ
建物は「適正な価格」で建築するよう
心掛けてください


この投資が向いている人は

・大都市近郊に住んでいて
良い土地に素早く買付を入れられる人
・1千万円以上の自己資金がある人
・アパート建築の過程を楽しめる人

こんな人が無理なくできそうですが
いずれ投資家への転売も出来
出口として、流動性の高い投資と
考えられます

土地値購入の中古アパート投資を考える
Vol.330



建物にはこだわらず
土地値(路線価)以下で売られている
アパートを購入する方法です



更地なら路線価以上で売れるのですが
上物(アパート)があるために
ある程度の利回りの確保が
必要になる物件です



その収益性の多寡によって
土地値以下での売却となっている物件を
購入することもできます



物件によっては広い駐車場があり
建ぺい率にかなり余裕のあることが
多いケースもあります



この投資は将来、建物を解体して
土地を売却すれば、多くのケースは
購入価格以上で売却できるので
出口のリスクは非常に低いのが利点です



また、金融機関は建物に比べて
土地を重視して担保評価をするので
物件の築年数に関わらず
融資を受けやすいのも利点です

この方法の注意するところは
ゆったりとした敷地に余裕をもって
建築されている物件が多いので
大都市圏では高利回り物件に
巡り会える可能性は少ない状況です


また、駐車場付きの広い敷地付きの
アパートは、大都市圏の駅近くには
ほとんどありませんので
入居の競争力という意味では
劣るかもしれません


この方法の不利な点は
建物の法定耐用年数を超えた
返済期間で融資を受けることが
多くなります



そのことが、一部の金融機関に対して
次回以降の融資審査上不利になることが
ありますので、注意が必要です



この方法の向いている人は
・すでにある程度の
 キャッシュフローがあり
 今後は資産性を高めていきたい人
・安全に投資規模を増やしていきたい人
・RC投資で発生する多額の税金に
 うんざりした人
・投資をどんどん加速させていきたい人



この他にも、地方で新築をする投資法や
区分マンションを現金買いする
手堅い投資法などもあります



投資のスタンスを決めるにあたっては
ご自身のライフスタイルも考えた上で
投資のリスクとリターンを考慮します



また自分の性格や目指したい生活に
合っているかどうかも
重要な選択ポイントになります



しっかり軸を定めた上で
右往左往せず信じた投資法に
突き進むのが
ハッピー&リッチな人生への
近道だと思います

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