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ファミリー物件で家賃収入と売買益獲得
の不動産投資法 Vol 327



区分ワンルームなどは
投資家同士の売買が多いのですが
中古戸建や区分のファミリー物件は
実需に対して売却ができます


賃借人が居住中の戸建てや
ファミリータイプの区分マンションを
まず収益還元価格で購入する


入居者が退去したら
きれいにリフォームして
マイホームを探している人に売却する



このやり方で、一定期間の家賃と
売買益を得ることができる方法です

この手法のいいところは
例えばファミリータイプの
中古区分マンションは
実需向けには利回り6%前後で
販売されていることが多く
エリアや時代に影響されない
確実な「出口」になっているところです



従って、金額さえ間違えずに
物件を入手できれば、
失敗する可能性は限りなく
小さくなります



また、場合によっては
自分で住むこともでき
それによって一定の売却益が
非課税になる特例もあるので
投資のバリエーションとしては
有効なものになります



この手法で気をつけることは
賃貸中の物件を購入するため
住宅ローンは利用できません


また区分マンションに融資を付けるのは
難航することも多いのです


それは銀行が担保評価をする上で
土地の価値に重きを置
ある程度築年数が経過した
建物についての評価は低いことが
多いのです



よって区分所有のマンションでは
購入額を大きく下回るような
担保評価しかされないことが
ほとんどだからです



不動産事業者として金融機関に
評価されたとしても
この投資手法は売却による
繰り上げ返済も伴うため、融資審査には
大きなマイナスとなります



個人レベルで連続して行うのは
相当な資金力か交渉力が必要です


この投資法を実践する場合には
居住者が実際に払っている家賃が
近隣の相場から考えて
妥当であるかどうかの裏付けを取り
高値で購入しないように注意します


また、一般の区分マンションを
購入する時と同様に、
賃借人の属性、管理費及び修繕積立金の
残額は必ずチェックが必要です


この投資が向いている人は
資金に余裕がある人になります


ただし、この投資法は、
他の投資法に悪影響を与えないので
1千万円程度の資金をいつでも
動かせるような場合は
やっておいていいと思われます


まだまだ次回に続きますが
「これならできそうだ」という投資法を
見つけてみてください    【不動産】

ハッピーリタイヤが早期にできる
一棟マンション投資 Vol.328



積算価格や収益とも銀行評価の高い
RCマンションをフルローンで購入し
とにかく短期でキャッシュフローを
最大化する投資です

物件の選定方法は
「銀行の評価が高いかどうか」を
第一に考えるため、
合格点を出せる物件は少ないですが
基準がはっきりしている為
選ぶのは意外と簡単です



また、「自分が融資を受けた物件は
次に買う人も融資が受けやすい」場合が
多いので、出口戦略が立てやすいことも
いい点です



この方法で注意することは
ほとんどの物件で、
購入した年度の収益がピークであり
修繕費や支払い金利や減価償却費が
年々減少による税負担の増加
家賃の低下などが発生するため
収益は下落していく宿命にあります



ただし、家賃や入居率については
「大家の経営力」が発揮しやすい
エリアの物件であるため
努力とノウハウ次第で経営を
安定させることも可能です



またこの方法は、高いレバレッジで
大規模な投資を行うため
常に出口戦略を考えながら
投資をする必要があります



安定経営を長期で続けられる
スキルがあれば、市況を見据えて
最も良いタイミングで物件を
売却することができるので
莫大な収益を手にする
可能性もあります



この方法で生み出した
キャッシュをもとに
次第に「良い立地」で「低レバレッジ」
の投資へシフトしていくのが
おすすめです



この投資が向いている人は
銀行の審査基準上、
一定以上の属性と金融資産が必要です



給与年収が多少低くても
現金で区分や戸建てを購入することで
属性評価を上げることはできますが
いくら収入が多くても金融資産が
不足していると審査上かなり不利です



この方法に向いた物件は人気が高く
取り合いになる物件が多いので
相当な熱意と行動力が必要です



その為にも、日頃から
やはりいい情報を持っている
不動産業者さんとの付き合いが
必要になってきます



とにかく「全額融資」に重きを置き
銀行の担保評価が高い物件に
こだわることが特徴です



土地の銀行評価より売買の価格が
高い時は、フルローンが出にくいため
投資エリアは県庁所在地などの
地方都市になる場合が多いです



この方法の最大にいい点は
短期で月収100万円を超える
キャッシュフローを生むことができ
ハッピーリタイアメントに
最も早く到達できます

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